Regnskabsmæssig behandling af ejendomsprojekter til videre salg

1. Resume af Fondsrådets afgørelse

Virksomheden kan som hovedregel ikke anvende IAS 11 for indregning og måling af ejendomsprojekter til videresalg. Disse anses for vareleverancer, som er omfattet af IAS 18, afsnit 3. Virksomheden kan således som hovedregel heller ikke anvende bestemmelserne om salg af tjenesteydelser i IAS 18, når der indgås en aftale om salg af en ejendom under opførelse.
 
Dette bevirker, at virksomheden skal indregne omsætning fra salg af ejendomsprojekter efter salgsmetoden og ikke efter produktionsmetoden. Et salg af et projekt kan således først indregnes, når ejendommen er endelig leveret til køber.
 
Fondsrådets afgørelse er uddybet i afsnit 4, Fondsrådets vurdering, samt i afsnit 5, Fondsrådets afgørelse og reaktion.

2. Beskrivelse af sagen

Sagen drejer sig om, hvorvidt en virksomhed udviklinger og sælger ejendomme kan anvende IAS 11, Entreprisekontrakter, og således indregne omsætningen efter produktionsmetoden, eller hvorvidt omsætningen skal indregnes som vare- eller tjenesteydelser efter reglerne i IAS 18.
 
Specifik omhandler sagen, hvorvidt konkrete typer ejendomsprojekter kan betegnes som individuelt forhandlede kontrakter om opførelse af bygning med hensyn til design, teknologi eller funktion, som det er defineret i IAS 11, afsnit 3.
 
Problemstillingen omhandler den regnskabsmæssige behandling af igangværende ejendomsprojekter, hvor virksomheden har indgået salgsaftaler, men hvor risikoen ikke er overgået til køber, og hvor levering ikke er foretaget endnu.
 
Det fremgår af virksomhedens anvendte regnskabspraksis, at indregning af indtægter vedrørende ejendomsprojekter foretages på grundlag af 5 faktorer, som virksomheden betragter som værdiskabende (myndighedsgodkendelse, indgåelse af lejeaftaler, finansiering, stade for byggeri samt salgsprocessen).
 
Indregningen af omsætning i virksomhedens årsrapport sker efter både IAS 11 og IAS 18 afhængigt af, om der er indgået bindende salgsaftale med aftageren af byggeriet eller ej. Hvis byggeri først påbegyndes efter, at der er indgået salgsaftale, anvendes IAS 11. Påbegyndes byggeriet før, at der er indgået salgsaftale, indregnes omsætningen som tjenesteydelser efter IAS 18 fra det tidspunkt, hvor der ligger en salgsaftale. Der kan forekomme kombinationer i forbindelse med opførelse og salg af ejerlejligheder m.v.
 
Når virksomheden anvender IAS 18 og indregner efter produktionsmetoden, skyldes det, at virksomheden betragter dennes leverancer som tjenesteydelser.
 
Sagen omfatter nyopførte ejer-/andelsboliger, udvikling af erhvervsejendomme og domicilejendomme til fremmede mv. Virksomheden forestår projektstyring fra ide til færdigt byggeri. Det udførende byggeri/ombygning outsources gennem entrepriser til eksterne samarbejdspartnere, mens virksomheden varetager projektledelse, entreprisestyringen og kvalitetssikringen heraf.

3. Retligt grundlag

Den regnskabsmæssige behandling af ikke solgte projekter (op til det tidspunkt, hvor der kan ske indtægtsførsel i henhold til andre bestemmelser i IFRS), bestemmes af reglerne i IAS 2, Varebeholdninger. Her fremgår det af afsnit 6, at de er aktiver:  

• (a) som besiddes til videresalg som led i det normale forretningsforløb,
• (b) under fremstilling med henblik på et sådant salg eller
• (c) i form af råvarer og hjælpematerialer til brug i produktionsprocessen eller levering af tjenesteydelser.”

Det fremgår videre af IAS 2, afsnit 8, at:
 
”Varebeholdninger omfatter varer købt og i behold med videresalg for øje, herunder eksempelvis varer, der er købt af en detailhandler med videresalg for øje eller grunde og anden fast ejendom til videresalg. …”
 
Med hensyn til den regnskabsmæssige behandling af solgte igangværende projekter (salgsaftaler), der er indregnet i årsrapporten som værende solgt med indregning af omsætning, er reglerne mere komplekse. Her skal tages stilling til anvendelsen af en række forskellige bestemmelser i IFRS, primært IAS 11 og IAS 18 i , vedrørende indregning af omsætning fra disse projekter. De vigtigste regler beskrives i nedenstående.
 
IAS 11, Entreprisekontrakter
Det fremgår af IAS 11, afsnit 1, at:
 
”Denne standard finder anvendelse på den regnskabsmæssige behandling af entreprisekontrakter i entreprenørers årsregnskaber.”
 
Videre følger det af IAS 11, afsnit 3, at definitionen på en entreprisekontrakt er:
 
”En entreprisekontrakt er en individuelt forhandlet kontrakt om anlæg, opførelse eller bygning af et aktiv eller flere aktiver…”
 
I visse tilfælde kan den samlede entreprise omfatte transaktioner, der ikke direkte er omfattede af entreprisekontrakten. IAS 11, afsnit 5 bestemmer i sådanne tilfælde, at:
 
”I denne standard omfatter entreprisekontrakter ligeledes:  

• (a) kontrakter om tjenesteydelser, som er direkte forbundet med opførelse af et aktiv, eksempelvis ydelser leveret af projektledere og arkitekter, og
• (b) …..”

IAS 18, Omsætning
Bestemmelserne i IAS 18, Omsætning, bygger som udgangspunkt på, at en given leverance består af levering af et enkelt element, en vare eller en tjenesteydelse.
 
Definitionen på en vareleverance fremgår af IAS 18, afsnit 3, hvor en vare defineres som:
 
”Varer omfatter varer produceret af virksomheden med henblik på salg…, eksempelvis…, eller grunde og anden fast ejendom, der besiddes med videresalg for øje.”
 
Levering af tjenesteydelser er, jf. IAS 18, afsnit 4, defineret som:
 
”Levering af tjenesteydelser omfatter normalt virksomhedens udførelse af en kontraktlig opgave over en aftalt periode. Tjenesteydelsen kan leveres over et eller flere regnskabsår. Nogle kontrakter om levering af tjenesteydelser er direkte tilknyttet entreprisekontrakter, eksempelvis tjenesteydelser fra projektledere og arkitekter. Omsætning hidrørende fra sådanne kontrakter er ikke omfattet af denne standard, men behandles i overensstemmelse med de i IAS 11 Entreprisekontrakter specificerede krav til entreprisekontrakter.”
 
En leverance kan imidlertid være sammensat af flere forskellige elementer. En sådan situation er reguleret i IAS 18, afsnit 13, hvoraf det fremgår, at:
 
”Dog er det i visse tilfælde nødvendigt at anvende indregningskriterierne på en enkelt transaktions separate identificerbare elementer for at afspejle indholdet af transaktionen. Når et produkts salgspris eksempelvis omfatter et identificerbart beløb for efterfølgende service, udskydes dette beløb og indregnes som indtægter over den periode, hvor tjenesteydelserne leveres. Modsat anvendes indregningskriterierne på to eller flere transaktioner samlet, når de er forbundet på en sådan måde, at den økonomiske virkning ikke kan vurderes uden hensyntagen til transaktionerne som helhed.”
 
For så vidt angår indregningen og kriterier herfor bestemmer IAS 18, afsnit 14, at omsætning fra varesalg skal indregnes, når alle følgende betingelser er opfyldt:  

• a) ”virksomheden har til køber overført væsentlige risici og afkast tilknyttet ejendomsretten til varerne,
• b) virksomheden bibeholder hverken sit fortsatte ledelsesmæssige engagement, i det omfang der normalt er forbundet med ejendomsret, eller kontrollen over de solgte varer,
• c) omsætningen kan måles pålideligt
• d) det er sandsynligt, at de økonomiske fordele forbundet med transaktionen vil tilgå virksomheden, og
• e) omkostninger, som er afholdt eller vil blive afholdt i forbindelse med transaktionen, kan måles pålideligt.”

I appendix til IAS 18, afsnit 9 er følgende eksempler anført: 

“Revenue is normally recognised when legal title passes to the buyer. However, in some jurisdictions the equitable interest in a property may vest in the buyer before legal title passes and therefore the risks and rewards of ownership have been transferred at that stage. In such cases, provided that the seller has no further substantial acts to complete under the contract, it may be appropriate to recognise revenue. In either case, if the seller is obliged to perform any significant acts after the transfer of the equitable and/or legal title, revenue is recognised as the acts are performed. An example is a building or other facility on which construction has not been completed.
 
In some case, real estate may be sold with a degree of continuing involvement by the seller such that the risks and rewards of ownership have not been transferred. Examples are sale and repurchase agreements which include put and call options, and agreements whereby the seller guarantees occupancy of the property for a specified period, or guarantee a return on the buyer’s investment for a specified period. In such cases, the nature and extent of the seller’s continuing involvement determines how the transaction is accounted for. It may be accounted for a sale, or as a financing, leasing or some other profit sharing arrangement. If it is accounted for as a sale, the continuing involvement of the seller may delay the recognition of revenue.
 
A seller also considers the means of payment and evidence of the buyer’s commitment to complete payment. For example, when the aggregate of the payments received, including the buyer’s initial down, or continuing payments by the buyer, provide insufficient evidence of the buyer’s commitment to complete payment, revenue is recognised only to the extent cash is received.”

4. Fondsrådets vurdering

Virksomheden skal, efter Fondsrådets opfattelse, enten anvende IAS 11 eller IAS 18 ved indregning af omsætning vedrørende ejendomsudviklingsprojekter. Spørgsmålet har derfor
alene været i hvilke tilfælde, de enkelte standarder finder anvendelse. Dette har Fondsrådet vurderet ud fra arten af de leverancer, virksomheden foretager.
 
Virksomheden har beskrevet, at den typisk starter udviklingen af ejendomsprojekterne for egen regning og på et eller andet tidspunkt i forløbet indgår bindende salgsaftale med de investorer eller boligejere, der skal aftage ejendommene/boligerne, når byggeriet er færdiggjort.
 
Indregningen af omsætning i virksomhedens årsrapport sker efter både IAS 11 og IAS 18 afhængigt af, om der er indgået bindende salgsaftale med aftageren af byggeriet eller ej. Hvis byggeri først påbegyndes efter, at der er indgået salgsaftale, anvendes IAS 11. Påbegyndes byggeriet før, at der er indgået salgsaftale, indregnes omsætningen som tjenesteydelser efter IAS 18 fra det tidspunkt, hvor der ligger en salgsaftale. Der kan forekomme kombinationer i forbindelse med opførelse og salg af ejerlejligheder m.v.
 
Fondsrådet har først vurderet anvendelsen af IAS 11, Entreprisekontrakter, hvorefter anvendelse af IAS 18, Omsætning er vurderet.
 
Forholdet til IAS 11, entreprisekontrakter
Forudsætningen for anvendelse af IAS 11 er, at der er indgået en individuelt forhandlet kontrakt om at bygge en ejendom/bolig eller kontrakt om at udføre en ombygning, jf. det retligt grundlag.
 
I relation til en nærmere definition af, hvad der ligger i begrebet ”individuelt forhandlet”, har virksomheden oplyst, at det centrale er, om kontrakten er forhandlet med en specifik kunde. Der er i den forbindelse henvist til IFRIC, der angiveligt skulle have den opfattelse.
 
Hertil har Fondsrådet indledende bemærket, at alle kontrakter som udgangspunkt er forhandlede med specifikke kunder. Dertil kommer, at det ikke har været muligt at finde belæg for, at IFRIC skulle lægge specielt vægt på, at et væsentligt karakteristika ved en entreprisekontrakt er, at den er forhandlet med en specifik kunde. Tværtimod synes formuleringen ”individuelt forhandlet” mere at rette sig mod indholdet og det specifikke i kontrakten end mod kunden. Der er i afgørelsen henvist til uddrag af IFRIC’s debat (IFRIC UPDATE, september 2006)
 
Selvom hverken IFRS definerer, eller IFRIC endnu har taget stilling til, hvad begrebet ”individuelt forhandlet” indeholder, har det været Fondsrådets vurdering, at der skal ske en forhandling mellem sælger og køber af kontraktsvilkårene.
 
Det er Fondsrådets opfattelse, at det individuelle præg skal ses i sammenhæng med de vilkår, der normalt kendetegner entreprisearbejder. Her er det som oftest en bygherre, der, evt. i forbindelse med licitation af en færdigdesignet byggeopgave, hyrer en entreprenør til at udføre arbejdet i overensstemmelse med detailbeskrivelse og tegninger. I sådanne tilfælde har køberen (bygherren) udøvet afgørende indflydelse på byggeriets udformning, valg af materialer, indretning osv.
 
Ved en ”individuelt forhandlet” kontrakt har køberen til syvende og sidst – under hele byggeforløbet – en ret til at ændre i de oprindelige planer for byggeriet, indstille byggeriet eller hyre en anden entreprenør til at færdiggøre byggeriet (eventuelt mod betaling af erstatning).
 
Generelt kan det for entreprisekontrakter siges, at der sker en succesiv levering og risikoovergang til køber i takt med, at arbejdet udføres.
 
I modsætning til den ovenfor beskrevne situation, hvor der ikke kan være tvivl om, at der er tale om en entreprisekontrakt, står en situation, hvor køberen præsenteres for et ejendomsprojekt og reelt kun har begrænset mulighed for at ændre i udformningen. Denne begrænsede mulighed kunne være at vælge, om en lejlighed skal forsynes med et eller to badeværelser, om der skal være svingdøre eller rulletrapper i indkøbscenteret eller lignende. Netop denne situation har Fondsrådet ment beskriver den pågældende virksomheds forretning bedst.
 
Her har Fondsrådet specielt henset til virksomhedens egen præsentation og beskrivelse af virksomhedens projekter, indregning af disse og opgørelse af færdiggørelsesgrader baseret på de værdiskabende faktorer.
 
I langt de fleste tilfælde har der således være tale om, at virksomheden sælger en færdig bygning eller en del heraf til en køber, der reelt har en forholdsvis begrænset indflydelse på byggeriets udformning og forløb, og derfor grundlæggende ikke har retten til andet end at opfylde sin forpligtelse i henhold til en indgået købsaftale (aftage og betale).
 
Individuelt forhandlet er efter Fondsrådets opfattelse som hovedregel karakteriseret ved, at:  

• køber skal have afgørende indflydelse på byggeriets udformning, design, valg af materialer, indretning og så videre,

samt, udfra en konkret vurdering, at: 

• køber har ret til at ændre i de oprindelige planer for byggeriet,
• køber har ret til indstille byggeriet og
• køber har ret til at lade en anden entreprenør færdiggøre byggeriet.

Standardbyggeri er i modsætning hertil karakteriseret ved, at køber ikke har ovennævnte indflydelse på byggeriet, og opførelse heraf er således ikke baseret på en individuelt forhandlet kontrakt.

Her er det, i henhold til IAS 11, centralt at vurdere, om der mellem virksomheden og investor/køber eksisterer en entreprisekontrakt, der er ”individuelt forhandlet”.
 
Der er i det følgende foretaget en opdeling i erhvervs- og boligbyggerier, idet der er forskellige karakteristika. 

Erhvervsbyggeri

 De konkrete erhvervsbyggerier, som der er indregnet a conto avancer på, er karakteriserede ved, at: 

• ejendommene er anskaffet af virksomheden før, der er indgået salgsaftaler,
• ejendommene udlejes,
• virksomheden oppebærer lejeindtægter frem til overdragelsestidspunktet, hvor der udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse,
• der er tale om ombygning,
• køber foretager ingen a conto betalinger, men virksomheden belåner ejendommene,
• lejekontrakter indgås som regel før start af ombygning samt indgåelse af salgsaftaler,
• virksomheden indregner ikke den samlede salgssum på ejendommene ved indgåelse af salgsaftale, men alene a conto avancer vedrørende arbejder udført før og efter indgåelse af salgsaftale,
• den samlede salgssum indregnes på tidspunkt for overdragelse af ejendom til køber, og der sker tilbageførelse af tidligere indregnede a conto avancer og
• ejendommene er skødet til køber i det efterfølgende regnskabsår.

Ud fra ovenstående er processen generelt, at virksomheden anskaffer en erhvervsejendom, der har et udviklingspotentiale. Herefter sker der eventuelt udskiftning af lejere, eller der indgås lejeaftaler med nye lejere. I forbindelse med indgåelse af lejeaftaler, aftales ombygning af ejendommen på grundlag af virksomhedens planer samt og lejernes behov og ønsker. Herefter starter ombygning.
 
Ejendommens salgspris beregnes på dette tidspunkt ud fra pengestrømmen fra ejendommens drift. Der indgås en salgsaftale med investor, og ejendommen overdrages, når ombygningen er færdig. Køber erhverver først ejendommen juridisk på færdiggørelsestidspunktet.
 
Det er Fondsrådets vurdering, at hensynet til lejers behov og ønsker i forbindelse med ombygning går forud for købers, fordi opfyldelse heraf har indflydelse på lejens størrelse, ejendommens cash flow og der med ejendommens salgspris. Den samlede salgspris vedrørende ejendommen sammensætter sig af den oprindelige bygning, som virksomheden anskaffede samt ombygning. Det er Fondsrådets vurdering, at køber kommer sent ind i udviklingsprocessen og har derfor meget lille indflydelse på udviklingen af ejendommen. Dertil kommer, at Fondsrådet har vurderet, at købers interesse først og fremmest vedrører pengestrømmene fra ejendommens drift, det vil sige cash flow, idet cash flowet er bestemmende for prisen.
 
Det har ført frem til, at Fondsrådet har vurderet, at der ikke er tale om en individuelt forhandlet kontrakt, jf. det retslige grundlag samt ovenstående i vurderingen.
 
Boligbyggeri
De konkrete boligbyggerier, hvor der er indregnet a conto avancer på, er karakteriserede ved, at: 

• salgsmateriale (projektering, prisfastsættelse mv.) er udarbejdet før salgsprocessen påbegyndes,
• salg sker ofte i samarbejde med mæglere,
• der er tale om standardbyggeri, der udbydes til flere forskellige købere,
• færdiggørelsesgrad og påløbende omkostninger vedrørende den enkelte bolig kan ikke måles pålideligt og
• fundament støbes før salgsprocessen påbegyndes.

Begrundelsen for, at Fondsrådet har vurderet, at der er tale om standardbyggeri er, at netop byggeri af lejligheder og rækkehuse normalt udføres som en samlede entreprise og er homogent med hensyn til design, materialevalg og samspil mv. De enkelte købere har derfor ringe indflydelse på byggeriet. 

Der indgås således ikke en kontrakt på byggeri af en enkelt bolig.
 
På grundlag af ovenstående har Fondsrådet vurderet, at boligbyggeri, hvor hver enkelt boligenhed sælges enkeltvis, ikke er omfattet af definitionen på en entreprisekontrakt.
 
At der er tale om standardbyggeri diskvalificerer, at den enkelte salgsaftale kan være individuelt forhandlet, jf. det retslige grundlag samt tidligere karakteristik.
 
At boligerne ofte udbydes til salg i samarbejde med mæglere, indikerer endvidere, at der er tale om almindelig salg af fast ejendom med senere levering. Køber og mægler indgår ikke en entreprisekontrakt.
 
Ovennævnte har ført frem til, at virksomheden ikke kan anvende IAS 11, fordi der ikke er indgået en individuelt forhandlet kontrakt.
 
Vedrørende andelsboligbyggeri skal Fondsrådet bemærke, at den enkelte bruger ikke er ejer af boligenheden, men har en brugsret samt en ideel andel i andelsboligforeningen. Det er dog således andelsboligforeningen, der bliver den reelle ejer af ejendommen, og med hvem en eventuel individuelt forhandlet kontrakt skal være indgået med, jf. det retlige grundlag. Det har blandt andet den konsekvens, at foreningen skal være stiftet før igangsætning af byggeriet, hvis den skal have væsentlig indflydelse på byggeriet.
 
Fondsrådet afviste ikke, at et konkret andelsboligbyggeri vil skulle behandles efter IAS 11, hvis andelsboligforeningen stiftes før byggeriet igangsættes. Det er samtidig Fondsrådets opfattelse, at i virksomhedens projekter igangsættes salg og byggeri før stiftelse af andelsboligforeningen.
 
Konklusion på IAS 11
Fondsrådets konkluderede, at virksomheden, som hovedregel, ikke kan anvende IAS 11 på sine ejendomsudviklingsprojekter, da transaktionen mellem virksomheden og dennes kunde/investor er karakteriseret ved: 

• at kontrakten mellem virksomheden og den endelige aftager ikke er ”individuelt forhandlet”.

Derfor skal den regnskabsmæssige behandling af virksomhedens leverancer ske efter IAS 18.
 
Forholdet til IAS 18, Omsætning
I relation til IAS 18, skal det afgøres, om virksomheden leverer en: 

• vare,
• tjenesteydelse, eller
• foretager en sammensat leverance (bestående af et eller flere elementer og hvori der indgår både varer og tjenesteydelser)

Udgangspunktet i denne vurdering er virksomheden egne oplysninger om karakteren af den leverance, der foretages. Det ses heraf, at virksomheden udvikler ejendomsprojekter, forestår opførelsen af disse ejendomme som bygherre og sælger de opførte ejendomme til aftagere.
 
Dette leder umiddelbart til den antagelse, at virksomheden leverer ejendomme til sine aftagere. Disse ejendomme kan selvfølgelig have forskellige karakteristika (eks. lejere, beboere) som virksomheden også måtte have tilført dem (der sker altså en vis kundetilpasning, dog uden at leverancen antager karakter af at være en ”individuelt forhandlet” entreprisekontrakt, jf. IAS 11).
 
Synspunktet om, at virksomheden foretager vareleverancer støttes også direkte af IFRS-definitionen vedrørende vareleverancer, jf. IAS 18, afsnit 3: 

”… grunde og anden fast ejendom, der besiddes med videresalg for øje”.[1]

Derfor foretager virksomheden en leverance, hvis væsentligste karakteristika er identisk med IFRS’s definition på vareleverance, jf. ovenfor.
 
Tidspunkt for indregning af omsætning
For så vidt angår indregningen af omsætning hidrørende fra salg af varer følger det af IAS 18, afsnit 14-19, at omsætningen skal indregnes, når alle de 5 betingelser i afsnit 14 er opfyldte.
 
Det bemærkes her, at virksomheden oplyste, at den ikke bevarer sit ledelsesmæssige engagement i byggeriet og i øvrigt har forsikret sig fra den økonomiske risiko, der fortsat er knyttet til byggeriet i de situationer, hvor virksomheden indgår salgsaftale om salg af et endnu ikke fuldført byggeri til en aftager.
 
Umiddelbart vil dette lede til konklusionen, som også virksomheden anfører, at den allerede på tidspunktet for indgåelse af den ”bindende salgsaftale” har solgt ejendomsprojektet og kan indregne omsætningen.
 
Virksomheden bærer den økonomiske risiko (om end den er afdækket gennem forsikring) for projektets fuldførelse. Endvidere bibeholder virksomheden en vis ret til afkast på de ejendomsprojekter, der er behandlet som værende solgt på en ”bindende salgsaftale”. Således oppebærer virksomheden lejeindtægter i hele perioden frem til overtagelsesdatoen. Dermed har virksomheden, efter Fondsrådets opfattelse generelt i hvert af de projekter, hvor der er sket indregning efter produktionsmetoden før endelig overdragelse, bibeholdt væsentlige risici, kontrol og retten til afkast tilknyttet den solgte vare (ejendommen). Derfor er betingelsen i IAS 18, afsnit 14 (a) ikke opfyldt, og tidspunktet for indregning må udskydes indtil overdragelsen af ejendommen finder sted. Dette udelukker, at virksomheden alene foretager levering af tjenesteydelser (projektstyring mv.).
 
Virksomhedens leverancer kan være omfattet af IAS 18, afsnit 13, sammensatte ydelser. Dog er det Fondsrådets opfattelse, at den økonomiske virkning ikke kan vurderes uden hensyntagen til transaktionerne som helhed.
 
Uddybende bemærkes, at det er Fondsrådets opfattelse, at den ”bindende salgsaftale” i vid udstrækning må karakteriseres som en aftale om fremtidig levering af en vare (ejendommen) og ikke som et relevant tidspunkt for indregning af en indtægt. Det vil i givet fald være i strid med IAS 18, da virksomheden fortsat vil have omkostninger bundet i projektet og retten til i hvert fald en del af afkastet helt frem til tidspunktet for levering. Det bemærkes i øvrigt, at reglerne i IAS 18 netop i deres udformning tager højde for de situationer, hvor der er en betydelig økonomisk risiko ved en given leverance, og hvor indregning først kan ske, når denne risiko er ophørt (overdraget til køber), jf. endvidere appendix, afsnit 9 under retsligt grundlag.
 
Heller ikke argumentet om, at virksomheden bruger en række målepunkter i forhold til egen værdiskabelse i det enkelte projekt, kan lede til en anden konklusion end, at indregning af en indtægt fra salg skal foregå i overensstemmelse med IAS 18, afsnit 14-19 (og dermed på tidspunktet for den endelige overdragelse af ejendommen til aftageren). Dette skyldes, at det afgørende er, at indtægten ved værdiforøgelsen først udløses i det øjeblik, der sker levering af ejendommen, selvom man – ud fra en driftsøkonomisk betragtning – måske kunne argumentere for, at der i virksomheden sker en løbende værdiskabelse. Køber er først ejer og erhverver tidligst ejerbeføjelser i relation til IAS 18 på det tidspunkt, hvor der sker levering/overdragelse af ejendommen.
 
Virksomheden bærer således risikoen indtil levering. Her tænkes i første omgang på den økonomiske risiko, det er at binde et større og større beløb i byggeriet helt frem til overdragelse i henhold til en indgået salgsaftale om fremtidig levering. Det forhold, at virksomheden måtte have truffet foranstaltninger til at mindske de økonomiske konsekvenser ved denne risiko – bl.a. ved at tegne forsikringer – ændrer ikke ved, at virksomheden bærer den altovervejende økonomiske og kommercielle risiko i et ”typisk” ejendomsudviklingsprojekt helt frem til overdragelsen til aftageren.
 
Det bemærkes, at forskellige former for forudbetalinger og deposita i udgangspunktet heller ikke vil mindske virksomhedens risiko ved et givent projekt. Det kan måske begrænse risikoen for købers manglende betalingsevne, men det begrænser ikke risikoen for manglende færdiggørelse af byggeriet eller risikoen for, at byggeriet bliver dyrere end forventet (budgetteret) mv.
 
Det er Fondsrådets opfattelse, at hvis der i et konkret tilfælde er tale om et reelt salg (udveksling af aktiver), og ikke en aftale om et salg med levering på et senere tidspunkt, vil betingelserne for at indregne omsætningen (det modtagne/aftalt vederlag) på tidspunktet for salgsaftalens indgåelse være til stede.
 
Såfremt køberen efterfølgende indgår en aftale med virksomheden om at færdiggøre byggeriet, skal denne aftale, efter Fondsrådets opfattelse, behandles som levering af en tjenesteydelse og indregning kan ske successivt efter produktionsmetoden i overensstemmelse med IAS 18, afsnit 20-28.
 
At dette er i overensstemmelse med IFRS, gælder dog kun så langt og er betinget af, at virksomheden ikke fortsat kan udøve indflydelse på færdiggørelsen af den solgte ejendom.
 
I de situationer, hvor virksomheden foretager delsalg af boliger/lejligheder (i henhold til salgs-/udbudsmateriale), og hvor det sædvanligvis er en betingelse, at virksomheden skal færdiggøre byggeriet af det solgte, vil det således være vanskeligt at argumentere for, at betingelserne for indregning af delsalget er til stede. Dette fordi virksomheden i en vis udstrækning må siges at bevare sit ledelsesmæssige engagement, risiko og kontrol i det samlede byggeri (og dermed også den solgte del) helt frem til færdiggørelsen. I sådanne situationer må hele indregningen af delsalget udskydes indtil overdragelsen af de færdige lejligheder.
 
Delkonklusion på IAS 18
Virksomheden foretager i hovedreglen en vareleverance bestående af en ejendom (evt. med bestemte egenskaber).
 
Under hensyntagen til, at virksomheden helt frem til tidspunktet for overdragelsen af det færdige byggeri bevarer både væsentlige risici, kontrol og retten til et vist afkast i ejendomsprojekterne, kan indregning af indtægt (omsætning) først ske på det tidspunkt, hvor der er sket en overdragelse (hvilket i reglen vil være tidspunktet for tilskødningen eller nøgleoverdragelsen).
 
Virksomheden skal som hovedregel altså: 

• behandle ejendomsprojekter som værende vareleverancer samt varebeholdning, såfremt betingelserne i IAS 2 er opfyldt,
• indregne indtægter som omsætning på det tidspunkt, hvor alle betingelser i IAS 18, afsnit 14 er opfyldte, hvilket i de fleste tilfælde vil være det tidspunkt, hvor det færdige byggeri overdrages til aftageren.

I de tilfælde, hvor virksomheden foretager løbende delsalg af boliger i forbindelse med boligprojekter, vil det være afgørende i relation til indregning af omsætning, hvorvidt der til salget er knyttet eksempelvis betingelser om, at virksomheden skal færdiggøre byggeriet.
 
Hvis virksomheden indgår aftaler om delsalg på baggrund af prospekt- udbuds- eller salgsmateriale, og det derfor er en grundlæggende forudsætning, at virksomheden skal færdiggøre byggeriet, må indregningen af omsætningen udskydes. I sådant tilfælde vil der nemlig ikke være tale om et salg i relation til IAS 18, men om indgåelse af en aftale om fremtidig levering af en vare (lejlighed, ejendom el. lign.)
 
Hovedkonklusion på IAS 11 og IAS 18
Fondsrådet har ikke fundet det dokumenteret, at der i forbindelse med indgåelse af salgsaftaler har været individuelt forhandlet med køber om projekternes udformning, design, materialevalg og indretning mv. af væsentlig betydning. Køber har således ikke haft afgørende indflydelse på byggeriet, hvilket fører frem til, at virksomheden ikke kan anvende IAS 11, fordi kontrakter mellem virksomheden og aftageren ikke er individuelt forhandlet sådan, som det kræves for at anvende IAS 11. Virksomheden skal der imod anvende IAS 18, afsnit 3, vareleverancer, ved indregning af omsætning.
 
Fondsrådet har vurderet, at ejendomsprojekterne skal behandles som varebeholdning, såfremt betingelserne i IAS 2 er opfyldt indtil, at indtægter kan indregnes som omsætning.
 
Fondsrådet har endvidere vurderet, at indregning af indtægter som omsætning skal ske på det tidspunkt, hvor alle betingelser i IAS 18, afsnit 14 er opfyldte, hvilket i de fleste tilfælde vil være det tidspunkt, hvor det færdige byggeri overdrages til aftageren.

5. Fondsrådets afgørelse og reaktion

Fondsrådet har truffet afgørelse om, at virksomheden som hovedregel ikke kan anvende IAS 11 for indregning og måling af ejendomsprojekter til videresalg. Disse anses for vareleverancer, som er omfattet af IAS 18, afsnit 3. Virksomheden kan således som hovedregel heller ikke anvende bestemmelserne om salg af tjenesteydelser i IAS 18, når der indgås en aftale om salg af en ejendom under opførelse.
 
Dette bevirker, at virksomheden skal indregne omsætning fra salg af ejendomsprojekter efter salgsmetoden og ikke efter produktionsmetoden. Et salg af et projekt kan således først indregnes, når ejendommen er endelig leveret til køber.

Fondsrådet pålagde

virksomheden at offentliggøre korrigerende information om balancen og resultatopgørelsen for 2004/05 samt sammenligningstal for 2003/04, hvor forholdene ovenfor var tilrettet i overensstemmelse med afgørelsen. Oplysningerne skulle tillige gives for perioden 1. oktober 2005 til 31. marts 2006, som var den seneste periode, virksomheden havde aflagt delårsrapport for.

Fondsrådet pålagde endvidere

virksomheden at behandle korrektionerne som fejl i årsrapporten for 2004/05, jf. IAS 8, afsnit 41-49.
 
Fondsrådet påtalte overfor virksomheden, at årsrapporten for regnskabsåret 2004/05 ikke var aflagt i overensstemmelse med lovgivningen, da denne ikke overholdt kravene i IFRS.

[1] Et længere uddrag af bestemmelsen er citeret under afsnittet ”Retligt grundlag”