Formålet var at vurdere sparekassens risikoappetit i forbindelse med andelsboligbelåning samt at vurdere det grundlag, som sparekassen foretog sine bevillinger på. Undersøgelsen var led i en tværgående, temabaseret undersøgelse af to SIFI-banker og fire mellemstore banker.
Sammenfatning og risikovurdering
Finanstilsynet gennemgik 19 bevillinger fra perioden september 2016 – august 2017, alle vedrørende belåning af private andelsboliger. Konklusionerne vedrører derfor alene lån til de private andelsboligkunder.
Bevillingerne var alle foretaget i områder, hvor boligpriserne var steget betydeligt. Finanstilsynet udstedte i januar 2016 en vejledning for, hvordan pengeinstitutter bør anvende tilpas forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af bl.a. privatkunders andelsboliger i vækstområder (vækstvejledningen). Ifølge vejledningen skal pengeinstitutterne være særligt opmærksomme på, at disse kunder har en robust økonomi.
Finanstilsynet konstaterede, at der i hovedparten af sagerne skete bevilling, uden at kunden selv havde en passende egenfinansiering.
Sparekassen havde ikke en fast praksis for vurdering af andelens værdi, hvori der også indgik en værdiansættelse af andelsboligforeningens ejendom. Det betød, at sparekassen ikke forholdt sig direkte til den reelle værdi af andelsboligforeningens ejendom og dermed til den reelle værdi af andelsbeviset. Et eksempel på dette er belåning, hvor der forelå valuarvurderinger af ejendommen med meget lave afkastkrav. Der var derfor risiko for, at sparekassen undervurderede risikoen i bevillingerne. Sparekassen fik påbud om at tage stilling til den reelle værdi af andelsbeviset og dermed også at vurdere andelsboligforeningens ejendom i alternativ anvendelse som udlejningsejendom. Den manglende værdiansættelse førte i enkelte bevillinger til undervurdering af risikoen.
Finanstilsynet konstaterede, at sparekassen ikke i alle tilfælde havde udvist den nødvendige forsigtighed og afveg fra et eller flere på punkter i vækstvejledningen. I enkelte tilfælde var der bevilget udlån, hvor sagerne ikke burde være bevilget, fordi kundernes økonomi ikke var tilstrækkelig robust. Årsagen var, at sparekassen havde overvurderet andelsværdien, og med anvendelse af den reelle værdi var kundernes formue ikke tilstrækkelig robust til at klare et prisfald i boligen.
Finanstilsynet fandt herudover andre tilfælde, hvor der var bevilget udlån med forhøjet risiko. Der var eksempler på, at kunden havde lavt rådighedsbeløb, høj gældsfaktor, eller at kunden manglede egenfinansiering. Ofte var der tale om en kombination af flere årsager.
Sparekassen bør tilrettelægge sin kreditgivning, så omfanget af bevillinger med forhøjet risiko ikke bliver for stort. Risikoen for tab på denne del af porteføljen selv ved mindre, negative ændringer i konjunkturerne er større end i porteføljer med normal risiko.