Sagsfremstilling
Ifølge § 30, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 687 af 20. juni 2007 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom, som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede obligationer og særligt dækkede realkreditobligationer, skal det SDO-udstedende institut foretage regelmæssig, løbende overvågning af en ejendoms markedsværdi for at sikre, at belåningsgrænsen overholdes.
For så vidt angår ejerboliger, private beboelsesejendomme, andelsboligforeningsejendomme og almene boliger mv. skal overvågningen foretages mindst hvert 3. år og for andre ejendomskategorier mindst årligt. Ved væsentligt ændrede markedsforhold skal instituttet foretage hyppigere overvågning.
I forbindelse med en undersøgelse af lån til ejerboliger i et realkreditinstitut er tilsynet blevet opmærksom på, at dette institut som udgangspunkt følger hovedreglen i bekendtgørelsens § 30, stk. 1. Dette indebærer, at ejerboliger LTV-overvåges hvert 3. år, med mindre der sker væsentlige ændringer af markedsforholdene. Samtidig foretager instituttet dog en månedlig opdatering af beregningen af LTV på alle SDO lån til ejerboliger, og på grundlag heraf justeres den stillede supplerende sikkerhed.
Instituttet måler dog behovet for ekstraordinær LTV-overvågning jfr. bekendtgørelsens § 30, stk. 1, 4. punktum og gennemfører den ordinære LTV-overvågning (min. hvert 3. år), ud fra den oprindelige værdiansættelse, og ikke ud fra den månedlige opdaterede.
Den månedlige opdatering sker alene ud fra en statistisk metode, uden at ejerboliger udtages til vurdering af en vurderingssagkyndig. Med andre ord fremskrives værdien af alle ejerboliger månedligt ved brug af den statistiske metode, uanset nogle af dem ved en ordinær LTV overvågning ville skulle vurderes af en vurderingssagkyndig, jfr. bekendtgørelsens § 30, stk. 4.
Afgørelse og begrundelse
I et opadgående marked vil LTV ved en løbende opdatering falde, og der vil som følge heraf løbende kunne ske frigørelse af evt. stillet supplerende sikkerhed. I et nedadgående marked vil LTV ved en løbende opdatering stige, og der vil evt. løbende skulle stilles yderligere supplerende sikkerhed.
En månedlig opdatering har den fordel, at LTV og den supplerende sikkerhed løbende opdateres, til forskel fra alene en 3-årig overvågning som er udgangspunktet, med mindre der er væsentlige ændrede markedsforhold.
Ulempen ved en løbende opdatering er, at opdateringen alene sker ud fra en statistisk metode uden en manuel gennemgang af de sager, der ved en 3-årig overvågning ville blive gennemgået manuelt.
Tilsynet lægger vægt på, at instituttet i relation til ejerboliger måler behovet for ekstraordinær LTV-overvågning og gennemfører den ordinære LTV-overvågning (herunder med evt. vurdering af en vurderingssagkyndig) ud fra den oprindelige værdiansættelse og ikke ud fra den månedlige opdaterede LTV. På denne baggrund er det tilsynets samlede vurdering, at en løbende opdatering af LTV for ejerboliger baseret alene på en statistisk metode er betryggende. Det er derfor tilsynets vurdering, at en sådan fremgangsmåde ikke er i strid med bekendtgørelsens § 30.