Den tilrettede vejledning skal erstatte vejledning nr. 9051 af 29. januar 2016 om forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af boliger i vækstområder mv. Ændringerne i forhold til den eksisterende vækstvejledning omfatter:
- et nyt pkt. 8 om økonomiske oplysninger til instituttet for kunder med afdragsfrihed beskrevet nedenfor
- gennemførelse af anbefalinger fra Udvalget om finansieringsregler for andelsboliger
- præciseringer baseret på erfaringerne med den eksisterende vejledning.
Vejledningen har været i høring mhp. senere forelæggelse for Finanstilsynets bestyrelse. Finanstilsynet kan derfor ikke på nuværende tidspunkt oplyse, hvilke ændringer høringen vil medføre, eller i øvrigt kommentere på høringssvarene.
Der er imidlertid i offentligheden opstået en misforståelse om, at sigtet med vejledningen er, at oplysningerne om kreditrisikoen kan bruges til at opsige kunders realkreditlån. Det gælder naturligvis ikke, og kundens lånevilkår for realkreditlån muliggør det heller ikke.
Vejledningen fastsætter ikke regler om, hvilke kunder der kan tilbydes 30-årige afdragsfrie lån. Det betyder også, at vejledningen ikke begrænser adgangen for specifikke kundegrupper til lån med 30 års afdragsfrihed.
Punkt 8 i vejledningen:
- ”For boliglån med mulighed for afdragsfrihed i mere end 10 år bør penge- og realkreditinstitutter derfor som udgangspunkt mindst hvert andet år have oplysninger om kundens økonomiske forhold, der svarer til de krævede oplysninger ved bevillinger. Det omfatter bl.a. årsopgørelser og budgetter. Det gælder både for nedsparingslån og for øvrige lån med afdragsfrihed. Oplysningerne bør gøre instituttet i stand til at vurdere, om interne eller eksterne forhold væsentligt har ændret kundens evne til at servicere gælden gennem hele restløbetiden.
- For kunder med afdragsfrihed i op til 10 år bør instituttet baseret på sin viden om kunderne fastsætte, hvor ofte det er nødvendigt, at kunderne giver oplysninger om deres økonomiske forhold.”
Baggrunden for det nye pkt. 8 i vejledningen er fremkomsten af boliglån med afdragsfrihed på op til 30 år, der indebærer forøgede risici for både låntager og långiver i forhold til de hidtil kendte boliglån. Den nuværende vejledning fra 2016 forholdt sig ikke til disse lån, som først blev introduceret på markedet i 2017, og hvis omfang er vokset væsentligt over de seneste år. Oprindeligt var de tiltænkt som et nicheprodukt, men de udgør i dag en betydelig andel af den samlede långivning og har dermed fået reel betydning for institutternes risici og soliditet. Ultimo 2021 udgjorde lån med 30 års afdragsfrihed ca. 10 pct. af det samlede realkreditudlån og godt 20 pct. af det afdragsfrie realkreditudlån.
For lån med afdragsfrihed er der et større behov for at overvåge kundens økonomiske situation end for traditionel fast forrentet finansiering med afvikling. Det skyldes, at med de lave ydelser på disse lån kan kundens økonomi være væsentligt forværret, uden at det giver anledning til faresignaler som restancer, før kundens økonomiske problemer er meget store. Det gælder i særlig grad ved lån med mulighed for langvarig afdragsfrihed, da der her er en lang periode med lave ydelser. Det gælder også i særlig grad, hvis lånet desuden har variabel rente, da det i en periode med en lav variabel rente også medvirker til lave ydelser.
Det fremgår derfor af pkt. 8, at for boliglån med mulighed for afdragsfrihed i mere end 10 år bør penge- og realkreditinstitutter som udgangspunkt mindst hvert andet år have oplysninger om kundens økonomiske forhold, der svarer til de krævede oplysninger ved bevillinger. Det omfatter bl.a. årsopgørelser og budgetter. Det gælder både for nedsparingslån og for øvrige lån med afdragsfrihed. Oplysningerne bør gøre instituttet i stand til at vurdere, om interne eller eksterne forhold væsentligt har ændret kundens evne til at servicere gælden gennem hele restløbetiden.
De indsamlede oplysninger skal sikre, at institutterne kender deres risici og tager nedskrivninger i rette tid samt har en solvensmæssig dækning, der modsvarer disse risici. Den danske tilgang bør her ikke være væsentligt lempeligere end generel europæisk tilsynspraksis.
Vejledninger udstedt af Finanstilsynet
Generelt vedtager Folketinget den overordnede lovgivning, mens ministeriernes styrelser udsteder de mere detaljerede regler og tilhørende vejledninger. De mere detaljerede regler og vejledninger skal selvfølgelig ligge inden for lovgivningens rammer.
Vejledningerne kan derfor ses som en tilkendegivelse af Finanstilsynets generelle tilsynspraksis. Finanstilsynets praksis i forhold til vejledninger er nærmere beskrevet i Information om vejledninger.