Indledning
Finanstilsynet var i maj og juni 2011 på inspektion (funktionsundersøgelse) i Nordea Kredit Realkreditaktieselskab (Nordea Kredit).
På inspektionen gennemgik Finanstilsynet instituttets udlån til boligudlejningsejendomme og butikscentre, herunder anvendelsen af instituttets kreditpolitik og de underliggende forretningsgange. Endvidere gennemgik tilsynet en række andre områder, herunder instituttets ledelse og revision, koncernrisici, kreditstyring, indregning og måling af udlån til dagsværdi samt kapitalstruktur
Denne redegørelse offentliggøres efter reglerne i bekendtgørelse om finansielle virksomheders pligt til at offentliggøre Finanstilsynets vurdering af virksomheden.
Sammenfatning og risikovurdering
Nordea Kredits forretningsmodel indebærer, at instituttet yder realkreditlån til Nordea Banks kunder, og at banken garanterer for den yderste kreditrisiko på Nordea Kredits udlån. Nordea Kredit har således en stærk distributionskanal og begrænsede risici som følge af tabsgarantierne.
Forretningsmodellen i sin praktiske udformning medfører dog, at Nordea Kredit efter ydelsen af lån har et begrænset kendskab til kunderne, og at instituttet i et vist omfang er afhængigt af banken med hensyn til styring og håndtering af instituttets egne risici.
Det er i denne forbindelse tilsynets vurdering, at Nordea Kredit ikke altid får den tilstrækkelig viden om kunderne fra banken til at vurdere, om der er objektiv identifikation for værdiforringelse (OIV) i lånesager, hvor kunden har betydelige økonomiske vanskeligheder. Der er dog ikke konstateret eksempler på, at nedskrivningerne som følge heraf er blevet for små. Finanstilsynet har imidlertid påbudt Nordea Kredit at sikre sig, at det som forudsat faktisk får den tilstrækkelige viden om sine kunder til at anvende den nuværende metode til identifikation af svage engagementer, eller at ændre metoden til en anden betryggende metode baseret på, at Nordea Kredit rettidigt får identificeret svage engagementer.
Nordea Kredit har gennem en årrække haft fokus på vækst især på erhvervsområdet. Markedsandelen af udlån til boligudlejningsejendomme og kontor og forretning har været støt stigende gennem de seneste år.
Det er tilsynets generelle erfaring, at vækst ofte er forbundet med en øget risiko. Det er derfor væsentligt at vedblive med at udvise forsigtighed i forhold til vækstområder.
På inspektionen gennemgik Finanstilsynet 18 udvalgte lånesager vedrørende boligudlejningsejendomme, 6 udvalgte lånesager vedrørende butikscentre samt Nordea Kredits 10 største kunder i ejendomskategorien boligudlejning.
Gennemgangen af lånesagerne gav ikke anledning til nye nedskrivninger eller mernedskrivninger. Det er Finanstilsynets indtryk, at kreditkvaliteten af Nordea Kredits udlån til ejendomskategorierne ikke afviger negativt fra sammenlignelige institutter. Der var enkelte lånesager, hvor tilsynet ikke var helt enige i instituttets rating af kunderne, men generelt har tilsynet ikke bemærkninger til ratingniveauet.
Finanstilsynet vurderer boligudlejningsejendomme som et område, hvor der i hvert fald for en del af dette marked tidligere har været store problemer med indtjening og rentabilitet, høj gældsbyrde og muligvis en prisboble.
Gennemgangen af lånesagerne vedrørende boligudlejningsejendomme viste, at Nordea Kredit ikke har været specielt hårdt ramt af disse problemer. Det er Finanstilsynets opfattelse, at der er behov for, at området for boligudlejningsejendomme fortsat betragtes som et fokusområde i forhold til risikostyring, da denne del af ejendomsmarkedet fortsat forekommer påvirket af problemer.
Finanstilsynet gennemgik endvidere 68 udvalgte nye lånesager indenfor ejendomskategorierne boligudlejning, butikscentre og enkelte kontor- og forretningsejendomme med fokus på værdiansættelsen.
Finanstilsynet udtog på undersøgelsen 19 sager til besigtigelse. Tilsynet havde bemærkninger til to af ejendommene. Tilsynet påtalte, at Nordea Kredit i en af lånesagerne ved en fejl havde vurderet ejendommen for højt, uden at det dog havde ført til overbelåning. Instituttet var enigt heri, og har berigtiget fejlen og nedsat værdiansættelsen. Tilsynet vurderede endvidere, at værdiansættelsen af en anden ejendom var i det absolutte øvre niveau.
Instituttet har i forbindelse med inspektionen fået enkelte påbud og risikooplysninger vedrørende forhold af mere formel karakter.
Finanstilsynet har på baggrund af undersøgelsen ikke bemærkninger til det af instituttet opgjorte solvensbehov på de gennemgåede områder.
Nordea Kredit havde pr. 30. juni 2011 opgjort et solvensbehov på 9,0 procent og et kapitalkrav i henhold til overgangsreglerne for institutter med IRB-tilladelse på 13,3 procent. Den faktiske solvens pr. 30. juni 2011 var 15,5 procent.