1. Beskrivelse af sagen
Sagen vedrører to forhold:
A. Klassifikation af ubebyggede grunde som investeringsejendomme
B. Tidspunkt for indregning af de ubebyggede grunde i balancen.
A. Klassifikation af ubebyggede grunde og manglende opfyldelse af oplysningskrav
Virksomheden har indregnet ubebyggede grunde som investeringsejendomme i balancen ved anvendelse af dagsværdimodellen.
Virksomhedens aktivitet består af såvel besiddelse af investeringsejendomme som development.
Virksomheden begrundede klassifikationen af grundene som investeringsejendomme med, at de besiddes til et endnu ikke fastlagt formål efter IAS 40, afsnit 8(b).
En række af den offentligt tilgængelige information fra virksomheden indikerede, at virksomheden havde haft en hensigt med at opføre og sælge boliger på grundene på anskaffelsestidspunktet eller senere.
B. Indregningstidspunkt i forbindelse med indgåelse af betingede aftaler om køb af grunde
Virksomheden havde indgået betingede aftaler om køb af grunde. Aftalerne var blandt andet betinget af, at der blev udarbejdet en godkendt lokalplan for området med ret til en minimumsbebyggelsesprocent.
Såfremt betingelserne ikke blev opfyldt, ville såvel køber som sælger kunne ophæve aftalerne.
Virksomheden har betragtet grundene som investeringsejendomme. På det tidspunkt, de betingede aftaler blev indgået, blev grundene indregnet i balancen, idet virksomheden forventede at overtage dem. Fra dette tidspunkt er der foretaget indregning af ændring i dagsværdi. Grundenes kostpris samt forpligtelsen til at betale for grundene har virksomheden først indregnet på overtagelsestidspunktet i henhold til endelige skøder.
Virksomheden begrundede indregningen af grundene før den endelige overdragelse med, at dette er sket i overensstemmelse med IAS 40, afsnit 16a og b. Virksomheden henviste også til definitionen på et aktiv i IASB’s begrebsramme.
Virksomheden fremførte endvidere, at de betingede købsaftaler, efter deres vurdering, som udgangspunkt kan indregnes efter IAS 39, Finansielle instrumenter. Virksomheden anførte dog samtidig, at der kan sættes spørgsmålstegn ved, om grundene er konverterbare til likvider i et sådant omfang, at de opfyldte kriterierne i herfor, jf. IAS 39, afsnit 6(d).
2. Retligt grundlag
Ad A. Klassifikation af ubebyggede grunde og manglende opfyldelse af oplysningskrav
Ifølge IAS 40, afsnit 5, er investeringsejendomme defineret som ejendomme og grunde, som besiddes for at opnå lejeindtægter, kapitalgevinst eller begge dele, frem for ejendomme, som a) anvendes i produktionen til levering af varer eller tjenesteydelser eller til administrative formål, eller b) videresælges som et led i det normale forretningsforløb.
Virksomheden har oplyst, at den har anvendt eksemplet i IAS 40, afsnit 8(b), ved klassifikationen af de tre grunde.
Af IAS 40, afsnit 8(b) følger, at grunde, som besiddes til et endnu ikke fastlagt formål, er investeringsejendomme.
I IAS 40, afsnit 9, er der givet eksempler på ejendomme, som ikke er investeringsejendomme, og derfor ligger uden for denne standard. Heraf følger, at ejendomme, som besiddes med henblik på videresalg som led i det normale forretningsforløb, eller som er under opførelse eller om- eller tilbygning med henblik på et sådant salg (handelsejendomme, jf. IAS 2 Varebeholdninger), eksempelvis ejendomme som anskaffes og besiddes udelukkende med henblik på afhændelse inden for en overskuelig fremtid eller på om- eller tilbygning og efterfølgende videresalg.
Af IAS 40, afsnit 75, fremgår det, at en virksomhed skal oplyse om 12 specifikke nævnte forhold, herunder bl.a. oplysninger om kriterierne for at skelne investeringsejendomme fra ejendomme, som besiddes til videresalg som led i det normale forretningsforløb, når klassifikation er vanskelig (jvf. afsnit 14)
Ad B. Indregningstidspunkt i forbindelse med indgåelse af betingede aftaler om køb af grunde
2.3 Retligt grundlag
Reguleringen i IFRS er baseret på IASB’s begrebsramme. Begrebsrammen indeholder de principper, standarderne bygger på. Endvidere er begrebsrammen et fortolkningsbidrag til de enkelte standarder.
Begrebsrammen er ikke godkendt af EU og er således ikke direkte en del af EU-retten. Begrebsrammen finder dog alligevel anvendelse via blandt andet henvisningen i IAS 1, afsnit 13.
Aktiver er defineret i IASB’s begrebsramme, afsnit 49:
For at et aktiv kan indregnes, skal det som udgangspunkt opfylde de regnskabsmæssige indregningskriterier, der er behandlet i begrebsrammens afsnit 82-98.
De generelle krav i begrebsrammen suppleres med konkrete krav i de enkelte standarder. I dette tilfælde er det relevant at se på kravet i IAS 40, afsnit 16:
Finansielle aktiver og forpligtelser er defineret i IAS 32, finansielle instrumenter (oplysning og præsentation), afsnit 11, og det følger af afsnit 8, hvilke kontrakter der er omfattet af standarden.
Mens IAS 32 indeholder kravene til præsentation og oplysninger om finansielle instrumenter, regulerer IAS 39 indregning og måling af disse.
Det fremgår af IAS 39, afsnit 5, at kontrakter, som blev indgået og fortsat besiddes med henblik på modtagelse eller overdragelse af et ikke-finansielt aktiv i overensstemmelse med virksomhedens forventede behov for køb, salg eller forbrug ikke er omfattet af standarden.
Af IAS 39, afsnit 6(d) fremgår, at det ikke-finansielle aktiv, som er genstand for kontrakten, umiddelbart skal kunne konverteres til likvide beholdninger.
IAS 37 om ”Hensatte forpligtelser, eventualforpligtelser og eventualaktiver” anfører, at gensidigt bebyrdende aftaler, f.eks. om varekøb, er undtaget af standarden, jf. afsnit 1, pkt. a. (medmindre der er tale om en tabsgivende kontrakt).
3. Vurdering
Ad A. Klassifikation af ubebyggede grunde og manglende opfyldelse af oplysningskrav
Af ”basis for conclusion” afsnit B32 fremgår det, at IASB valgte at fastholde, at ejendomme, som besiddes til salg som et led i det normale forretningsforløb, skal behandles efter IAS 2, selvom nogle interessenter påpegede, at det er svært at skelne ejendomme, som besiddes som et led i det normale forretningsforløb fra ejendomme, som besiddes for at opnå en kapitalgevinst.
På baggrund af definitionen på en investeringsejendom i IAS 40, afsnit 5 og eksemplerne i afsnit 8(b) og 9(a) samt ”basis for conclusion”, er det Fondsrådets vurdering, at virksomheden i klassificeringen skal foretage (og dermed ikke kan undlade) en vurdering af, hvorvidt ejendommen eller grunden besiddes til videresalg som et led i det normale forretningsforløb eller intern anvendelse i produktion eller til administrative formål.
Fondsrådet har sammenholdt virksomhedens offentliggjorte oplysninger om de tre grunde i årsrapporterne for 2004, 2005 og 2006 med oplysningerne i virksomhedens strategiplan og bestyrelsesmateriale til brug for en vurdering af, hvorvidt dette understøtter virksomhedens klassifikation.
Der var efter Fondsrådets vurdering indikationer på, at hensigten med besiddelsen af grundene var opførsel og salg af boliger. Virksomheden har i den forbindelse erkendt, at de anvendte begreber og omtale af pipelinen i årsrapporter mv. kan have skabt forvirring om virksomhedens formål med ejendomsbesiddelserne.
Virksomheden har to primære segmenter, hvoraf segmentet development ikke kun udvikler ejendomme til eksternt salg, men også ejendomme, der skal besiddes af virksomheden som investeringsejendomme efter opførelse/færdigudvikling. Virksomheden kan derfor med henvisning til de to primære aktiviteter holde alle muligheder åbne og udnytter også denne mulighed. Klassificeringen understøttes derfor ikke nødvendigvis af oplysningerne i strategiplanen og den foretagne klassificeringen af grundene i segmentet udvikling.
IAS 40’s bestemmelser er baseret på en principbaseret tilgang. Virksomheden har foretaget en klassificering af de tre grunde baseret på dens kendskab til forretningen og dermed også hensigten, eller den manglende hensigt, med besiddelsen af de tre grunde på erhvervelsestidspunktet.
På baggrund af en samlet bedømmelse, er det Fondsrådets vurdering at der ikke foreligger et entydigt bevis for, at formålet med virksomhedens besiddelse af de tre grunde var fastlagt på erhvervelsestidspunktet. Fondsrådet har derfor taget virksomhedens kommentarer vedrørende klassificering af de tre grunde til efterretning.
Fondsrådet understregede dog, at virksomheden i overensstemmelse med IAS 40’s definition skal foretage en vurdering af, hvorvidt der er tale om en investeringsejendom, hver gang en grund erhverves.
Hvis virksomheden på et senere tidspunkt beslutter, at en eller flere af de tre grunde skal sælges, vil der skulle ske overførsel til varebeholdning, jf. IAS 40, afsnit 57 (b).
Oplysningskrav
Virksomheden har alene oplyst enkelte af 12 specifikke forhold, som den skal i henhold til IAS 40, afsnit 76.
Virksomheden har bl.a. ikke angivet de kriterier, der ligger til grund for at skelne investeringsejendomme fra domicilejendomme og ejendomme, som besiddes til videresalg, jf. IAS 40, afsnit 75(b), eller oplyst de metoder og væsentlige forudsætninger, der ligger til grund for opgørelsen af dagsværdi, jf. IAS 40, afsnit 75(d).
Ad B. Indregningstidspunkt i forbindelse med indgåelse af betingede aftaler om køb af grunde
B 1.Indregning af betinget køb af grunde efter IAS 40, Investeringsejendomme
Det var Fondsrådets vurdering, at indregningstidspunktet for grundene er på overtagelsestidspunktet. Det er det tidspunkt, hvor alle væsentlige fordele og risici forbundet med grundene er overgået til køber.
Det, at virksomheden var forpligtet til at udarbejde og bekoste lokalplansforslag, giver efter Fondsrådets vurdering ikke i sig selv virksomheden væsentlig råderet og kontrol over grundene.
Ligeledes giver det efter Fondsrådets vurdering ikke virksomheden væsentlig råderet og kontrol over grundene, at virksomheden havde fysisk adgang til grundene i forbindelse med miljøundersøgelser og lignende.
Det må antages, at når en virksomhed har kontrol over en grund, kan den normalt frit disponere over denne ved f.eks. udlejning (f.eks. til parkeringspladser) og ansøgning om ændring i lokalplaner (f.eks. fra bolig til erhverv). Det må samtidig antages, at virksomheden har den fulde risiko for værditab på grund af konjunkturudsving, oprydning af forurening m.v.
Virksomheden havde således ikke efter Fondsrådets vurdering fuld råderet over grundene ved udgangen af 2005, ligesom den ikke havde den fulde risiko.
Dette understreges også ved, at den endelige godkendte lokalplan kunne have indeholdt en mindre bebyggelsesprocent mv. i forhold til betingelserne i aftalerne, hvilket kunne bevirke, at aftalerne faldt bort. Lokalplanen skulle godkendes af offentlige myndigheder, hvilket var udenfor købers og sælgers indflydelse.
Virksomheden har i 2005 undladt at indregne forpligtelsen til at betale for grundene. Dette måtte betragtes som en klar indikator på, at virksomhedens ledelse ikke betragtede købet som endeligt, ellers manglede der både en væsentlig gældsforpligtelse og et væsentligt aktiv.
Fondsrådet fandt på den baggrund ikke, at virksomheden kunne indregne grundene, før de var endeligt overtaget.
B 2. Indregning af de betingede købsaftaler efter IAS 39, finansielle instrumenter
En betinget købsaftale vil kunne have en værdi, ikke mindst når der var tale om køb til en fast pris. Når prisen på det underliggende aktiv går op, vil købskontraktens værdi eventuelt stige. Spørgsmålet er så, om dette kan afspejles i regnskabet.
Hvis et finansielt instrument skal indregnes i regnskabet, skal det opfylde kriterierne i IAS 39.
Virksomheden indregnede grundene som et aktiv i årsrapporten, idet virksomheden forventede at overtage grundene. De betingede købsaftaler var således indgået med henblik på at erhverve grunde, som skulle videreudvikles.
Det fremgår netop af IAS 39, afsnit 5, at kontrakter, som blev indgået og fortsat besiddes med henblik på modtagelse eller overdragelse af et ikke-finansielt aktiv i overensstemmelse med virksomhedens forventede behov for køb, salg eller forbrug, ikke omfattes af standarden.
Købsaftalerne om grundene opfyldte således ikke betingelserne for indregning efter IAS 39.
Da formålet med kontrakten var at overtage grundene, er det ikke relevant at vurdere, om betingelserne i IAS 39, afsnit 6(d) var opfyldt.
IFRS indeholder i det hele taget ikke hjemmel til, at de pågældende kontrakter kunne indregnes i regnskabet. Fondsrådet lagde her til grund, at aftalerne ikke var tabsgivende. Hvis der havde været tale om tabsgivende kontrakter, skulle disse behandles efter IAS 37.
3. Fondsrådets afgørelse og reaktion
Fondsrådet traf afgørelse om, at virksomhedens årsrapport ikke var aflagt i overensstemmelse med de internationale regnskabsstandarder (IFRS) med hensyn til
- opfyldelse af oplysningskrav vedrørende investeringsejendomme i IAS 40, afsnit 75 for så vidt ubebyggede grunde og
- hverken grundene, forpligtelserne i henhold til disse eller købsaftalerne kan eller skal indregnes efter IFRS før den overtagelsesdato, som er anført i endelige skøder.
Virksomheden blev pålagt, at:
- I kommende årsrapporter at give de krævede oplysninger vedrørende grunde under investeringsejendomme i overensstemmelse med IAS 40, afsnit 75.
- I kommende årsrapporter at tilpasse anvendt regnskabspraksis i overensstemmelse med afgørelsens ad 2. Ændringen skal omfatte alle grunde, som er erhvervet via betingede købsaftaler. Ændringen af regnskabspraksis skal betragtes som en rettelse af fejl i overensstemmelse med IAS 8, afsnit 41-49. Herunder skal der ske tilpasning af sammenligningstal samt hoved- og nøgletal.
Fondsrådet traf endvidere afgørelse om, at virksomhedens kommentarer vedrørende klassificering af de konkrete grunde blev taget til efterretning.