Ukvalificeret tilbagediskonteringsfaktor til brug for opgørelse af kapitalværdien, manglende beskrivelse af målemetode i anvendt regnskabspraksis og manglende omtale af væsentlig værdiforskel ved anvendelse af forskellige målemetoder
Beskrivelse af sagen
Sagen vedrører årsrapporten for 2004/05, som var aflagt efter årsregnskabslovens bestemmelser. I årsrapportens koncernbalance var under materielle anlægsaktiver opført en post med betegnelsen "Porteføljeejendomme", der efter deres formål var identisk med investeringsejendomme.
Ifølge anvendt regnskabspraksis blev ejendommene målt til direkte medgåede omkostninger med et tillæg for andel af indirekte omkostninger. Bygningernes værdi reduceredes med lineære afskrivninger over den forventede brugstid. Porteføljeejendommene var ikke blevet nedskrevet i årsrapporten.
Porteføljeejendomme primo regnskabsåret var målt til genindvindingsværdi, som var opgjort som kapitalværdien efter discounted cash flow metoden. Ved tilbagediskonteringen af det fremtidige cash flow blev der anvendt forskellige diskonteringsfaktorer, afhængig af ejendommenes geografiske beliggenhed. Som diskonteringsfaktorer blev anvendt markedets (investorers) afkastkrav.
Regnskabsårets tilgang af porteføljeejendomme bestod af en foretagen omklassificering til bogført værdi af ejendomme i XX-land fra omsætningsaktiver (varebeholdning). Omklassificeringen var en følge af ledelsens beslutning ultimo regnskabsåret om i stedet for salg på kort sigt at beholde ejendomme i XX-land i en periode på 3-5 år. Disse ejendomme var målt og bogført til nettorealisationsværdi opgjort efter afkastmetoden. Afkastkravet var her opgjort som selskabets eksterne lånerente.
Ultimo regnskabsåret indeholdt porteføljeejendomme således ejendomme målt til både:
- kapitalværdier ved anvendelse af discounted cash flow metoden (de primo indregnede ejendomme), og nettorealisationsværdier ved anvendelse af afkastmetoden (de i året omklassificerede ejendomme).
- Dette var i modstrid med beskrivelsen i anvendt regnskabspraksis, der angav, at kostpriser var anvendt.
Såfremt de ved omklassifikationen tilgåede ejendomme var målt efter samme princip som de primo indregnede porteføljeejendomme, skulle der være sket væsentlig nedskrivning på de tilgåede ejendomme.
Retligt grundlag
I henhold til årsregnskabslovens § 42, stk. 1, skal anlægsaktiver nedskrives til en eventuel lavere genindvindingsværdi, der er defineret i årsregnskabslovens bilag 1, D 4. Loven sondrer ikke mellem forbigående eller varige værdifald, men kræver ubetinget nedskrivning.
Omsætningsaktiver skal efter årsregnskabslovens § 46, stk. 2, ligeledes nedskrives til lavere værdi ved såvel forbigående som varige værdifald. Den lavere værdi er for omsætningsaktiverne nettorealisationsværdi. Overvejelser om nedskrivningsbehov skal foretages på tidspunktet for aflæggelsen af årsrapporten.
Det fremgår af årsregnskabslovens § 53, stk. 1, nr. 1, om anvendt regnskabspraksis, at der skal redegøres for de indregningsmetoder og målegrundlag (værdiansættelsen), der er anvendt på posterne i balance, resultatopgørelse, noter og ledelsesberetning. Mere specifikke krav til oplysninger om relevante poster fremgår af stk. 2 i samme paragraf.
Årsregnskabsloven indeholdt/indeholder i § 77 (gældende ved aflæggelsen - nu er bestemmelserne i det væsentligste flyttet til § 99) krav om ledelsesberetning og dennes indhold. Efter årsregnskabslovens § 77, stk.1, nr. 2 skal beretningen beskrive eventuelle usikkerhed ved indregning eller måling, så vidt med beløb og efter nr. 3 beskrive usædvanlige forhold, der kan have påvirket indregningen og målingen, så vidt muligt med angivelse af beløb.
Fondsrådets vurdering
Fondsrådet var ikke enige med selskabet i dets fastsatte afkastkrav på ejendommene i XX-land.
Fondsrådet fandt, at selskabets eksterne lånerente ikke kan anvendes som afkastkrav i forhold til specifikke aktiver, når kapitalværdien beregnes. Selskabets anvendelse af sin eksterne lånerente tager for det første alene højde for långivernes krav til afkast og tager således ikke højde for ejernes noget højere afkastkrav (egenkapitalforrentning). For det andet er lånerenten baseret på virksomhedens samlede kreditværdighed og risici og ikke på de enkelte aktiver, hvorpå der beregnes kapitalværdi. Herved sammenblandes forudsætninger, der på grund af forskellige risikofaktorer - alt afhængig af om det er virksomheden eller dennes enkelte aktiver, der kreditvurderes - sjældent er identiske og ens. Dette afspejles tydeligt i de ændrede værdier efter IFRS (dagsværdi opgjort på basis af markedets diskonteringsfaktor), således som disse er kommet til udtryk i åbningsbalancen pr. 1. februar 2005.
Det var derfor Fondsrådets opfattelse, at den af selskabet opgjorte kapitalværdi af ejendommene i XX-land pr. 31. januar 2005 ikke er pålidelig og retvisende. Samtidigt er der i årsrapporten for investeringsejendommene sket en sammenblanding af målemetoderne – kapitalværdi af ejendomme i YY-lande og nettorealisationsværdien af ejendomme i XX-land – uden at dette er beskrevet. Ydermere bemærkede Fondsrådet, at den af selskabet oplyste begyndende gradvise tilnærmelse til mere normaliserede tilstande på ejendomsmarkedet i XX-land henover en periode på de næste 3-5 år, dvs. et godt stykke ud i fremtiden, ikke burde have indgået i selskabets overvejelser om nedskrivningsbehov, da et sådant skal fastlægges på tidspunktet for aflæggelsen af årsrapporten.
Det var endvidere Fondsrådets opfattelse, at da selskabets ledelse på tidspunktet for aflæggelsen af årsrapporten 2004/05 og beslutning om overgang til IFRS må have haft kendskab til den væsentlige beløbsmæssige forskel på den i årsrapporten oplyste værdi (kapitalværdien) og dagsværdien på ejendommene i XX-land, burde den beløbsmæssige forskel have været omtalt i årsrapportens ledelsesberetning, som dette kræves, jf. årsregnskabslovens § 77, nr. 2 og 3, når størrelsen er kendt.
Fondsrådet har også i sin vurdering fundet, at beskrivelsen i årsrapporten for 2004/05 af målegrundlagene for porteføljeejendomme under anvendt regnskabspraksis er ukorrekt og mangelfuld, og ikke på behørig måde giver information om de af selskabet faktisk anvendte målingsmetoder.
Fondsrådets afgørelse
I sin afgørelse af 24. april 2006 påtalte Fondsrådet, at
- der burde have været anvendt en anden og mere kvalificeret diskonteringsfaktor til udregning af de omklassificerede ejendommes kapitalværdi, og
- den væsentlige beløbsforskel mellem ejendommenes kapital- og dagsværdi burde have været omtalt, samt
- der skulle have været givet udførlig og korrekte oplysninger i anvendt regnskabspraksis om målemetoderne, idet de givne oplysninger ikke levede op til lovens krav.
Fondsrådet tog dog selskabets redegørelser til efterretning, da problemstillingen efter selskabets overgang til anvendelse af IFRS i halvårsrapporten for 2005/06 ikke længere var aktuel.