Indledning
Finanstilsynet gennemførte i oktober 2025 en inspektion af Faster Andelskasses bevillinger til privatkunders køb og finansiering af ejer- og andelsboliger.
Formålet med inspektionen var at vurdere bankens finansiering af privatkunders køb af ejerboliger og overtagelse af finansieringen fra andre banker. Hvis banker bevilger lån, som kunden ikke har råd til, vil det i mange tilfælde medføre tab for både kunden og banken.
Finanstilsynet gennemgik stikprøver på i alt 25 bevillinger. 11 i vækstområder og 14 udenfor vækstområder. Bevillingerne var udvalgt for kunder med en høj gældsfaktor og belåningsgrad.
Sammenfatning og risikovurdering
Finanstilsynet har gennemgået bevillingsgrundlaget i 25 udvalgte boligfinansieringsbevillinger.
Finanstilsynet vurderer, at der er syv bevillinger, hvor kunden ikke er tilstrækkelig robust, og hvor andelskassen burde have begrundet bevillingen med kompenserende forhold. Andelskassens tilgang er et udtryk for en forøget risikovillighed, som betyder øgede risici både for den enkelte kunde og for andelskassen. Andelskassen har fået påbud om at sikre, at kreditpolitikken overholdes, og der ikke bevilges boligfinansiering til kunder, der ikke er robuste.
Eksponeringsgennemgangen viste en række bevillingsgrundlag, hvor der var fejl og mangler, herunder fejl i opgørelsen af rådighedsbeløb og formue-forhold samt analyse af kundens økonomiske forhold. Fejl og mangler i bevillingsgrundlag indebærer en risiko for, at andelskassen bevilger boligfinansiering på et forkert grundlag. Det er desuden afgørende, at andelskassen i alle tilfælde kommenterer på kundens nøgletal i bevillingsgrundlaget. Nøgletallene – herunder rådighedsbeløb, gældsfaktor, formue og gearing – giver et kvantitativt og dokumenterbart billede af kundens økonomiske robusthed og modstandskraft over for ændringer i rente, indkomst eller udgifter. Når sådanne oplysninger udelades eller ikke kommenteres, eller indeholder fejl, kan andelskassen ikke sikre sig, at kreditgivningen hviler på et betryggende og velunderbygget grundlag. På grund af manglerne i bevillings-/dokumentationsgrundlaget, er det svært at afgøre, om alle bevillinger er forsvarlige.
I de gennemgåede bevillinger kunne det desuden konstateres, at der i fire bevillinger var tale om kunder med en økonomi, der var afhængig af egen virksomhed, uden at der foreligger en vurdering af virksomhedens eller selskabernes økonomiske forhold. Manglende vurdering af virksomhedens økonomiske forhold udgør en væsentlig svaghed i kreditvurderingen, idet andelskassen derved ikke dokumenterer, hvordan de indregnede indtægter påvirker kundens samlede økonomiske robusthed. Dette indebærer, at kreditgivningen ikke i tilstrækkelig grad hviler på et dokumenteret og betryggende grundlag
Andelskassen har derfor fået påbud om at sikre, at der udfærdiges betryggende og fyldestgørende beslutningsgrundlag, der indeholder korrekt stillingtagen til kundernes rådighedsbeløb og formueforhold ved boligfinansiering, ligesom det skal sikres, at kundens indkomstgrundlag er opgjort tilstrækkelig forsigtigt, herunder taget stilling til om kundens virksomheden fremadrettet kan generere den nødvendige likviditet til at aflønne kunden, som dermed indregnes i kundens indkomstgrundlag
Andelskassen har defineret en nedre grænse på t.kr. 300 til lån til andelsboligfinansiering, hvor der kan undtages for at indhente kontrolvurdering via Totalkredit. Ved gennemgangen kunne det desuden konstateres, at andelskassen ikke i alle bevillinger af andelsboligfinansiering over t.kr. 300 indhenter kontrolvurdering. Det er vigtigt, at der i alle bevillinger af andelsboligfinansiering foreligger en kontrolvurdering, så andelskassen sikrer en korrekt værdiansættelse af andelsboligforeningen, og derved et fyldestgørende beslutningsgrundlag. Andelskassen har fået påbud om at tilrette kreditpolitik og forretningsgange for andelsboligfinansiering, så der indhentes en kontrolvurdering på alle andelsboligforeningsejendomme, uanset størrelse på andelsboliglån/kredit.
Inspektionen gav ikke anledning til ændring af andelskassens solvensbehov.