Koncenton A/S (Koncenton) fik den 1. august 2022 påbud vedrørende vildledende markedsføring af afkast for sine fonde. For fonden Koncenton Seniorboliger IV AKK A/S, havde Koncenton anvendt en metode for afkastberegning, som i særlig grad overvurderede investeringsafkastet.
Koncenton beregnede afkasttal for fonden ud fra virksomhedens forventning til egenkapitalens forrentning (EKF). Den procentvise værditilvækst for EKF hvert år adskiller sig ikke markant fra afkasttallene i KID. Virksomheden beregnede herefter de afkasttal, som den brugte i markedsføringsmaterialet, ved at beregne det samlede resultat efter renter og før skat efter en given periode, hvorefter den dividerede den samlede værditilvækst af egenkapitalen med antal år i investeringsperioden.
Beregningsmetoden, som Koncenton benyttede, adskiller sig fra den metode, som skal benyttes i henhold til lovgivningen til at beregne oplysninger om afkast i dokumentet med central information (KID) for fondene, som også er den finansielt-teoretisk korrekte metode. Overvurderingen bliver større, desto længere investeringsperioden er.
Derved nåede Koncenton frem til afkasttal på op til 17-18 pct. for en investeringsperiode på 30 år. Til sammenligning viste afkastscenarierne i KID 3,18 pct. i et moderat scenarie for den anbefalede investeringsperiode på 10 år. Et senere opdateret KID pr. 29. august 2022 viste 3,97 pct. i det moderate scenarie for den anbefalede investeringsperiode på 10 år. Det medførte i sig selv et højere afkasttal, at Koncenton i markedsføringsmaterialet oplyste afkasttal for en periode på op til 30 år, selvom den anbefalede investeringsperiode for fonden blot var 10 år.
Finanstilsynet vurderer, at dette udgør en grov overtrædelse af god forretningsskik, jf. § 18, stk. 1, nr. 1, i bekendtgørelse af lov om forvaltere af alternative investeringsfonde m.v. (FAIF-loven) og reglerne om markedsføring af fonde i artikel 4, stk. 1, i forordning (EU) 2019/1156 (cross border-forordningen) og artikel 9, 1. pkt., i forordning (EU) nr. 1286/2014 (PRIIP-forordningen).
Politianmeldelse af Koncenton A/S for vildledende markedsføring
Finanstilsynet anmodede den 16. december 2022 National enhed for Særlig Kriminalitet (NSK) om at indlede nærmere politimæssig efterforskning af Koncenton A/S.