Finanstilsynet har indhentet oplysninger fra en række store banker om ejendomsrelateret projektfinansiering. Baggrunden er, at det lave renteniveau og de stigende ejendomspriser i særligt København og Aarhus indebærer en vis risiko for betydelige prisfald. Kreditrisikoen er højere for ejendomme, der er under udvikling eller opførelse. Det skyldes, at det i mange tilfælde kun er en del af en projektejendom, der er solgt eller udlejet, før byggeprocessen går i gang. Nye ejendomme er typisk i den dyrere ende, og derfor er de særligt sårbare overfor nedgang i efterspørgslen efter f.eks. eksklusive ejerlejligheder.
Høje kvadratmeterpriser
Projektfinansiering finder særligt sted i de store byer, og omfanget er øget kraftigt de seneste 3-4 år. Bankerne melder om stigende lejepriser og lavere afkastkrav på boligejendomme. Kvadratmeterpriserne er i nogle tilfælde meget høje. Projektlejligheder er ofte ret store, og de enkelte lejligheder skal i mange tilfælde sælges til priser på 5-15 mio. kr. Det stiller store krav til købernes indkomst- og formueforhold, og der er derfor særlig usikkerhed forbundet med dette marked. På trods af de høje priser har salg og udlejning indtil nu kunnet gennemføres nogenlunde planmæssigt. Der har derfor hidtil ikke været tegn på væsentlig risiko for, at bankerne må overtage ejendomme, som ikke kan sælges.
Fastholder vilkår for lån
Ifølge bankerne kan investorerne på ejendomsprojektmarkedet inddeles i fire hovedgrupper:
- Store ejendomsselskaber
- Danske eller udenlandske investorer via kapitalfonde
- Pensionskasser
- Kapitalstærke private investorer eller investeringsselskaber.
Flere ejendomsudviklere og investorer kan nu indskyde en større egenfinansiering end før krisen.
Der har i 2015 været låneforespørgsler med en højere risikoprofil end de foregående år. Bankerne giver imidlertid udtryk for, at de fastholder deres vilkår om en stor andel af forhåndssalg eller forhåndsudlejning eller krav til en pæn egenfinansiering for derved at sikre sig mod tab på ejendomme, der ikke kan sælges eller udlejes som forventet. Kravet til egenfinansiering er højere, jo lavere forhåndssalget eller forhåndsudlejningen er.
Finanstilsynet har i forbindelse med undersøgelsen af ejendomsrelateret projektfinansiering foretaget en skrivebordsvurdering af de største af bankernes konkrete udlånssager. Finanstilsynet har ikke konstateret tegn på, at bankernes risikovillighed er øget, og skrivebordsvurderingen har ikke ført til tilsynsreaktioner.
Finanstilsynet undersøger i øjeblikket udvalgte pensionskassers og livsforsikringsselskabers udlånsaktivitet, herunder ejendomsrelateret projektfinansiering, med fokus på at konstatere, om risikovilligheden er anderledes end i bankerne.
Vurderingen er foretaget på baggrund af oplysninger fra de store banker og vurdering af en række udlånssager. Der er ikke foretaget en egentlig gennemgang og drøftelse af sagerne med de enkelte institutter, således som det sker ved egentlige kreditundersøgelser.