VEJL. af 8. november 1995 (værdiansættelse af fast ejendom)

Værdiansættelsen af ejendomme i en forsikringskoncern

Som led i Tilsynets undersøgelse af en forsikringskoncern i efteråret 1996 blev der foretaget en undersøgelse af koncernens ejendomme med udgangspunkt i Finanstilsynets vejledning af 8. november 1995 om forsikringsselskabers og tværgående pensionskassers værdiansættelse af fast ejendom.

Hovedparten af forsikringskoncernens ejendomme - herunder koncernens domicilejendom - ejes af et datterselskab.

I årsregnskabet for 1995 er ejendommene værdiansat til en beregnet markedsværdi. I forbindelse med overgangen til markedsværdiberegningen blev domicilejendommen nedskrevet.

Værdiansættelsen til markedsværdi var ifølge den anvendte regnskabsprincipper i overensstemmelse med vejledningen opgjort på grundlag af ejendommens forventede driftsafkast for de efterfølgende regnskabsår og et af ledelsen fastsat forrentningskrav.

Forrentningskravet i ejendomsdatterselskabet udgjorde gennemsnitligt 6,25 % p.a., laveste afkast udgjorde 6 % p.a. og højeste afkast udgjorde 7 % p.a.

Tilsynets vurdering af koncernens ejendomme omfattede i alt 7 ejendomme, hvor der mellem koncernen og Tilsynet var uenighed om værdiansættelsen af domicilejendommen og to ejendomme i provinsen. Resultat af den stedfundne undersøgelse indebar, at koncernen blev pålagt at nedskrive ejendommen i årsregnskabet for 1996.

Uenigheden mellem Tilsynet og koncernen var først og fremmest relateret til størrelsen af det anvendte afkastkrav.

Udgangspunktet for Tilsynets vurdering var som anført den omhandlede vejledning og § 42, stk. 1 i bekendtgørelse om skadesforsikringsselskabers årsregnskaber og § 43, stk. 1, i bekendtgørelse om livsforsikringsselskabers og tværgående pensionskassers årsregnskaber, hvorefter ejendomme skal værdiansættes til markedsværdi, hvorved forstås "den værdi, hvortil de skønnes at kunne sælges på balancetidspunktet ved privataftale mellem en sagsinteresseret efter og en uafhængig køber, idet det forudsættes, at ejendommen er udbudt til offentligt salg, at handlen kan finde sted under normale markedsvilkår, og at der under hensyn til ejendommens karakter er normal tid til salgsforhandlinger".

Koncernen har i forbindelse med forelæggelsen af sagen for Forsikringsrådet gjort gældende;

at Tilsynet ikke er berettiget til at tilsidesætte det skøn over afkastkravet som ledelsen i kraft af sit ledelsesansvar har udøvet,
at det fastsatte afkastkrav ligger inden for hvad er forsvarligt, bl.a. i lyset af obligationsrenteniveau, konjunktursituation og inflation,
at der er tale om en konkurrenceforvridning mellem undersøgte selskaber og ikke undersøgte selskaber,
at ejendomsinvesteringerne skal ses som alternativ til bankindskud og obligationskøb, herunder at der er tale om en realrenteafgiftsfri investering,
at der bl.a. er tale om en domicilejendom hvor der bør tages hensyn til, at ejendomme er udlejet til moderselskabet med uopsigelighedsklausul og
at domicilejendommen er under 5 år gammel og derfor kunne optages til anskaffelsesværdi.

Finanstilsynet har over for koncernen gjort gældende,

at

Tilsynet er berettiget til at tilsidesætte ledelsens skøn hvis det finder, at værdiansættelsen, herunder afkastkravet, er ude af trit med prisdannelsen på tilsvarende ejendomme i samme område uanset om ejendommen aktuelt anvendes som domicil,

at

investeringens realrenteafgiftsmæssige status er uden betydning, da ejendomsmarkedet ikke er opdelt i markedssegmenter omfattende realrenteafgiftspligtige og ikke-realrenteafgiftspligtige efterspørgere og udbydere,

at

et koncerninternt lejemål, uanset uopsigelighedsklausulen, ikke kan vurders mere - eller ligeså - gunstigt som uopsigelige lejemål til solide uafhængige lejere og

at

koncernens valg af regnskabsprincipper er bindende, såldes at koncernen ikke vilkårligt kan forlade det valgte markedsværdiprincip og gå tilbage til anskaffelses.

Oprettet d. 24.07.2003 og sidst redigeret d. 23.01.2007

Tilføj til dokumentmappen