Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. § 33 d, stk. 1, 1. pkt., og § 34, stk. 3 - berigtigelse af overbelåning af ejendom

Finanstilsynets afgørelse af 28. maj 2008

Sagsfremstilling

Et realkreditinstitut er i forbindelse med en overbelåning af en ejendom blevet påbudt at berigtige lånet i overensstemmelse med Finanstilsynets maksimale værdiansættelse.

Instituttet meddelte efterfølgende Finanstilsynet, at belåningen af ejendommen var blevet berigtiget ved at omlægge lånet, således at det yderst placerede lån var ydet på basis af særligt dækkede obligationer, og ved at der i forbindelse med udbetalingen af det nye lån var etableret en supplerende sikkerhedsstillelse jf. lovgivningens bestemmelser herom.

Afgørelse og begrundelse

Finanstilsynet har svaret instituttet, at det ved vurderingen af instituttets berigtigelse er lagt til grund, at henvisningen til "jf. lovgivningens bestemmelser herom" er en henvisning til reglerne om supplerende sikkerhed i § 33 d stk. 1, 1. pkt., i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. (LRR).

Finanstilsynet har endvidere svaret, at reglerne om supplerende sikkerhed ikke kan finde anvendelse i overbelåningssituationer, da reglerne om supplerende sikkerhed kun kan anvendes i de situationer, hvor lånet er lovligt ydet fra starten af. Dette er ikke tilfældet i overbelåningssituationer. Disse situationer er derfor fortsat omfattet af § 34, stk. 3, i LRR, der omhandler lån, som ikke er lovligt ydet fra starten af.

Begrundelsen for, at overbelåningssager ikke er omfattet af § 33 d, stk. 1, 1. pkt., i LRR, er, at det fremgår af bestemmelsen, at der skal stilles supplerende sikkerhed, hvis værdien af aktiverne ikke længere mindst svarer til værdien af de udstedte særligt dækkede obligationer eller ikke overholder lånegrænserne. Det fremgår således af bestemmelsen, at den på et tidspunkt har været overholdt.

I overbelåningssager er situationen den, at lånet ikke på noget tidspunkt har overholdt de centrale bestemmelser om værdiansættelse og lånegrænser, dvs. at lånet har været ulovligt fra starten af. Det fremgår også af § 34, stk. 3, i LRR, at såfremt et realkreditlån er ydet i strid med loven eller regler udfærdiget i medfør heraf, kan Finanstilsynet med virkning for såvel realkreditinstituttet som låntageren kræve nedbringelse af realkreditlånet, således at de nævnte bestemmelser overholdes.

Heroverfor står, at situationen i de sager, der er omfattet af § 33, d, stk. 1, 1. pkt., i LRR, og hvor der skal stilles supplerende sikkerhed, er den, at lånet er lovligt ydet fra starten af, men senere bliver ulovligt pga. eksempelvis faldende ejendomspriser.

Dette støtter, at overbelåningssager ikke er omfattet af reglerne om supplerende sikkerhed, men skal behandles efter den fremgangsmåde, som fremgår af § 34, stk. 3, i LRR. 

Denne fortolkning svarer også til den principielle afgørelse, som Finanstilsynet traf 16. juli 2007. Afgørelsen blev truffet i relation til pengeinstitutters ydelse af særligt dækkede obligationer. Finanstilsynet var i denne sag blev spurgt om, på hvilket tidspunkt lånegrænserne i § 152 d, stk. 1 og 2, i lov om finansiel virksomhed skal være overholdt, når et pengeinstitut yder lån på grundlag af særligt dækkede obligationer.

Afgørelsen fastslår i overensstemmelse med lovbemærkningerne, at lånegrænserne skal være overholdt på det tidspunkt, hvor et lån indgår i registreret som sikkerhed for obligationsudstedelsen. Afgørelsen betyder således, at reglerne om supplerende sikkerhed også i forhold til pengeinstitutter først kan anvendes efterfølgende, dvs. når lånet ikke længere mindst svarer til værdien af de udstedte særligt dækkede obligationer eller ikke overholder lånegrænsen herfor.