• Definitioner
• Rettigheder som forbruger
• Andre emner om udlån i et realkreditinstitut

Hvad er en realkreditobligation?
En realkreditobligation bruges til at skaffe finansiering af et realkreditlån.

Danske realkreditobligationer udstedes af realkreditinstitutter og handles på en fondsbørs.

Der tilvejebringes midlerne til låntageren ved, at investorer køber realkreditobligationerne.

Hvad er et realkreditlån?

Der findes 3 typer realkreditlån:  

1. med variabel rente: rentetilpasningslån
   
2. med fast rente: traditionelle lån
   
3. variabel rente med renteloft: garantilån.  

Alle 3 typer fås som afdragspligtige og afdragsfrie lån, hvor du med de afdragsfrie kan undgå at afdrage på hovedstolen (lånet) i højst 10 år.

Hvad er et rentetilpasningslån/flexlån?

Et rentetilpasningslån er et lån, hvor renten med mellemrum ændres. Dette sker, når lånet eller en del af dette refinansieres. Refinansiering betyder, at obligationerne bag lånet indfries og udskiftes med andre obligationer, der sælges. Lånets nye rente reguleres derfor til den markeds-rente, der er gældende på refinansieringstidspunktet. Renten kan blive såvel højere som lavere efter en refinansiering.

Rentetilpasningslån er inkonverterbare. Det betyder, at de kun kan indfries ekstraordinært ved, at kunden til instituttet indleverer obligationer, der svarer til lånet. Du kan selv købe disse obligationer, f.eks. via dit pengeinstitut. Alternativt kan realkreditinstituttet købe obligationerne på dine vegne, hvorefter du betaler købsbeløbet til instituttet.

Rentetilpasningslån kan være med eller uden loft over renten. Hvis der er loft over renten betyder det, at renten ikke kan stige ud over dette i forvejen fastsatte loft. Afhængig af lånetypen vil renten herefter blive på det fastsatte loft, eller falde når renten falder.

Hvad er konvertering?

Konvertering er en betegnelse for, at et realkreditlån udskiftes med et nyt realkreditlån.

Ved en konvertering optager du et nyt realkreditlån. Pengene fra dette lån bruges til at indfri et eksisterende realkreditlån.

Konvertering sker ofte med det formål at få et nyt realkreditlån med en lavere rente og/eller længere løbetid end det eksisterende lån.

En konvertering kan gennemføres på flere måder. Ved en konvertering kan realkreditinstituttet vejlede om, der er bedst for dig.

Kan jeg få et realkreditlån?
Et realkreditinstitut er ikke forpligtet til at låne dig penge.

Forudsætningen for et realkreditlån er, at realkreditinstituttet kan få pant i din faste ejendom.

Om realkreditinstituttet vil yde dig et lån afhænger af ejendommens type og beliggenhed, dine økonomiske forhold samt den udlåns- og kreditpolitik, som ledelsen i dit realkreditinstitut har fastlagt.

Hvor stort et realkreditlån kan jeg få?

Lovgivningen opstiller grænser for, hvor store lån realkreditinstitutterne kan yde.

For ejerboliger til helårsbrug er grænsen 80 % af ejendommens værdi, mens den for fritidshuse er 60 %.

Derudover vil størrelsen på det lån, som et realkreditinstitut vil tilbyde dig, afhænge af dine økonomiske forhold samt den udlåns- og kreditpolitik, som ledelsen i dit realkreditinstitut har fastlagt.
Det er derfor op til det enkelte realkreditinstitut at afgøre, hvem instituttet ønsker at låne penge til, og om realkreditinstituttet vil tilbyde dig så stort et lån, som lovgivningen giver mulighed for.

Hvor lang tid gælder et lånetilbud?

Et lånetilbud gælder normalt i 6 måneder. Gyldighedsperioden er anført i lånetilbuddet. Realkreditinstituttet kan forlænge et tilbuds gyldighedsperiode.

Du skal typisk opfylde en række betingelser for at få lånet udbetalt, f.eks. tinglysning af pantebrev. Disse betingelser vil fremgå af lånetilbuddet.

Hvor lang tid kan et realkreditlån løbe?

Lovgivningen bestemmer, at realkreditlån til ejerboliger og fritidshuse maksimalt kan løbe i 30 år.

Realkreditinstituttet skal herudover afpasse lånet efter ejendommens forventede værdiforringelse.

Hvis ejendommen er bygget på lejet grund, har lejekontrakten også betydning for, hvor lang tid et realkreditlån kan løbe.

Derudover vil løbetiden på det lån, som et realkreditinstitut vil tilbyde dig, afhænge af dine økonomiske forhold, samt den udlåns- og kreditpolitik som ledelsen i dit realkreditinstitut har fastlagt.
Det er derfor op til det enkelte realkreditinstitut at afgøre om realkreditinstituttet vil tilbyde dig lige så lang løbetid, som lovgivningen giver mulighed for.

Skal realkreditinstituttet have pant i min ejendom?

Det følger af lovgivningen, at et realkreditinstitut altid skal have pant i fast ejendom, når instituttet yder realkreditlån.

Kan jeg tilbyde realkreditinstituttet anden sikkerhed end pant?

Efter lovgivningen vil et realkreditinstitut altid skulle have fuld pantesikkerhed i fast ejendom, når instituttet yder dig et realkreditlån. 

Reglerne åbner dog i nærmere bestemte situationer mulighed for, at pantsikkerheden midlertidigt kan erstattes af en anden sikkerhed, der anses for lige så betryggende.

Eksempelvis kan et realkreditinstitut yde et realkreditlån mod garanti fra et pengeinstitut til nyopførelse eller ombygning af en ejendom. Realkreditinstituttet kan kræve, at du stiller supplerende sikkerhed, eksempelvis kaution.

Må realkreditinstituttet selv bestemme, hvad ydelserne koster?

Ydelserne på et realkreditlån består af renter, afdrag og bidrag.

Renten på lånet fastsættes på basis af kursen på obligationerne, der finansierer lånet. Afdraget udregnes under hensyn til den aftalte løbetid og den måde, som du og instituttet har aftalt, at lånet skal afdrages på. Det er dermed ikke realkreditinstituttet, der bestemmer renten og afdragene, og instituttet kan heller ikke ændre i den aftalte rente og det aftalte afdrag på lånet.

Bidrag er det beløb, som du betaler til realkreditinstituttet til instituttets afdækning af administrationsordninger, nedskrivninger, tab samt overskud. Bidragets størrelse aftales ved indgåelse af låneaftalen, og beregnes som hovedregel som en procentsats af restgælden.

Må realkreditinstituttet uden videre forhøje renter, gebyrer, bidrag eller andet vederlag?

Renten på et lån fastsættes på basis af kursen på de realkreditobligationer, realkreditinstituttet udsteder ved udbetalingen af lånet. Kursen fastsættes af markedet ved salget af obligationerne på Københavns Fondsbørs. Realkreditinstituttet bestemmer således ikke renten på lånet.

Du kan vælge lån, hvor renten er fast i hele lånets løbetid. Andre lån kan have en varierende rente - de såkaldte rentetilpasningslån. Renten på disse lån ændres, når lånet eller en del af dette refinansieres - dvs. at lånets obligationer indfries og udskiftes med andre - efter den aftale, der er indgået mellem realkreditinstituttet og kunden. Renten fastsættes også her på basis af kursen på obligationer, instituttet udsteder og sælger på Københavns Fondsbørs.

Aftalen mellem dig og dit realkreditinstitut må ikke indeholde vilkår, som giver instituttet en vilkårlig adgang til at ændre størrelsen af gebyrer, bidrag eller andet vederlag. 

Ændring af gebyrer, bidrag eller andet vederlag i et løbende kundeforhold, som er til ugunst for dig, kan kun finde sted uden varsel, hvis ændringen er begrundet i udefra kommende forhold, som realkreditinstituttet ikke har indflydelse på.

Kan jeg indfri en del af mit realkreditlån?

Du kan altid indfri en del af dit realkreditlån.

Alle lån kan indfries, hvis du indleverer de obligationer til realkreditinstituttet, som svarer til realkreditlånet. På blandt andet rentetilpasningslån kan der være krav om, at de forskellige obligationer indfries i et særligt forhold og en delvis indfrielse kan medføre en genberegning af blandt lånets rente.

Konverterbare lån kan udover indfrielse ved indlevering af obligationer indfries til pari (kurs 100) ved opsigelse af lånet til en obligations termin.

Der vil ofte være opsigelsesvarsler og gebyrer forbundet med indfrielse af realkreditlån.

Kan jeg opsige mit realkreditlån?

Indfrielse af et realkreditlån sker ved indlevering af de obligationer til instituttet, som svarer til realkreditlånet.

Herudover kan der for visse lånetyper ske indfrielse til pari (kurs 100) ved opsigelse af lånet.

Der kan være opsigelsesvarsler og gebyrer forbundet med indfrielse af realkreditlån.

Hvorfor foretager realkreditinstituttet en kreditvurdering?

Det er vigtigt for dig, men også for realkreditinstituttet, at du kan betale ydelsen på et tilbudt realkreditlån, dvs. at du har økonomi til at betale renter, afdrag og bidrag på lånet.

Hvis du vil beholde din ejendom, kræver det, at du betaler ydelsen på lånet. Realkreditinstituttet er også interesseret i, at du betaler ydelsen, da instituttets risiko for at lide tab derved reduceres. I nogle tilfælde er værdien af den pantsatte ejendom nemlig ikke tilstrækkelig til at dække lånet.

For at sikre dig, men også realkreditinstituttet, kan instituttet vælge at foretage en kreditvurdering.

Ved en kreditvurdering ser realkreditinstituttet på dine indtægter og udgifter for at vurdere dine muligheder for at tilbagebetale et realkreditlån. Instituttet ser også på, hvor store værdier og gældsposter, du har i forvejen.

Hvad indebærer det at være kautionist?

En kautionist har over for realkreditinstituttet forpligtet sig til at betale låntagers gæld, hvis låntager ikke overholder sine forpligtelser over for realkreditinstituttet.

Hvilke forhold udløser kautionistens forpligtelse?

Der findes forskellige former for kaution.

En selvskyldnerkaution indebærer, at realkreditinstituttet kan gå direkte til kautionisten og forlange, at pågældende betaler, blot det konstateres, at låntager ikke betaler.

En anden form for kaution er simpel kaution. En simpel kautionist skal først betale, når låntager ikke kan betale, dvs. låntager ingen mulighed har for at betale sin gæld.

Har kautionisten mulighed for at følge med i udviklingen af den fordring, der er kautioneret for?

Ja, realkreditinstituttet er forpligtet til én gang årligt skriftligt at orientere kautionisten om størrelsen af den gæld, som pågældende har kautioneret for.

Er der andre steder, jeg kan søge information?

• Realkreditrådet 
  
• Realkreditankenævnet 
  
• Forbrugerstyrelsen
  
• Forbrugerrådet
  
• Garantifonden for indskydere og investorer 
   

Hvor kan jeg klage, hvis jeg er utilfreds med instituttets afgørelse?

Er realkreditinstitutter under tilsyn?